Así será el resort residencial del Grupo Jockey en el Boulevard de Asia: ¿cuáles son sus proyecciones?

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El Grupo Jockey dio su primer paso en el negocio inmobiliario residencial con el lanzamiento de Tropic Asia Homes, un proyecto en el Boulevard de Asia que marca su entrada a un segmento distinto a su tradicional operación de centros comerciales. La iniciativa forma parte de una estrategia más amplia de desarrollo de uso mixto sobre un terreno de 30 hectáreas donde ya opera el boulevard en el sur de Lima.

El plan no se limita al componente residencial. Sobre ese mismo espacio, el Grupo proyecta integrar otras categorías como hotelería, salud y educación, con la idea de consolidar un eje urbano que combine vivienda, comercio y servicios. En esta entrevista con Día1, Rossana Arnaiz, directora de Administración y Finanzas del Grupo Jockey, detalla el alcance del proyecto, su modelo de negocio, el perfil de la demanda y las proyecciones de crecimiento de esta nueva línea.

¿Qué representa para el Grupo Jockey el lanzamiento de Tropic Asia Homes y qué los llevó a entrar ahora al negocio inmobiliario residencial?

El Grupo Jockey es propietario de un terreno de 30 hectáreas donde se ubica el Boulevard de Asia, el centro comercial, ocupando un tercio de ese terreno. Tenemos dos tercios más donde, desde la adquisición, ya se tenía preconcebido el desarrollo de un proyecto inmobiliario de uso mixto.

Este proyecto, que es un desarrollo residencial, es justamente un paso para concretar ese objetivo. Tiene sentido porque las tendencias globales llevan a que el desarrollo residencial vaya más allá de las fronteras de la casa o departamento, hacia un acompañamiento de experiencias vinculadas a comercio, entretenimiento y servicios a distancia caminando.

Con este proyecto, ¿el Grupo está dando un primer paso para consolidar una línea de negocio inmobiliario dentro de su portafolio?

Esta ya es, realmente, una apertura de un brazo inmobiliario de desarrollo residencial. Obviamente, como operación, como empresa o como vehículo de desarrollo residencial, este es el primer proyecto, y lo que tenemos en mente justamente es continuar con estos desarrollos. Para ello también estamos constituyendo el equipo.

Tenemos ya un equipo experto en el tema y nos estamos acompañando de los ‘partners’ más exitosos del mercado, con mayor experiencia; arquitectos, gerencias de proyectos y constructoras.

Mencionó que esto es parte de un desarrollo mixto. ¿Qué otros usos están evaluando en ese terreno, además del componente residencial?

En ese gran lote de 30 hectáreas que tenemos, donde está el Boulevard y donde va a estar Tropic, aún quedan aproximadamente 15 hectáreas, donde lo que se prospecta es un desarrollo de otras categorías inmobiliarias. Estamos evaluando, por ejemplo, hotelería, salud y educación.

Son 15 hectáreas, realmente da para mucho, y son desarrollos que podrían inclusive traslaparse con el desarrollo de Tropic, porque Tropic se va a hacer en tres etapas y es un proyecto que puede durar aproximadamente unos cuatro o cinco años.

Dentro de ese desarrollo mixto, ¿qué rol cumplirían estos otros usos, como hotelería, salud o educación, en la lógica del proyecto?

Lo que estamos tratando de hacer, como idea macro, es constituir una pequeña ciudad en esta zona. Estas 30 hectáreas dan para desarrollar esa ciudad donde el residente de Tropic, y también vecinos aledaños a este terreno, encuentren dentro de ese perímetro seguro la experiencia que hoy busca cualquier ciudadano: convivir con los servicios que requiere, con experiencias, con entretenimiento.

De esa manera te aíslas un poco del tráfico y de cómo te agobian las grandes ciudades. Obviamente estos modelos mixtos están muy en boga en el mundo, y lo que buscamos es tener algo así aquí, a 100 kilómetros de la ciudad, donde puedas residir no solamente en temporada alta, sino también todo el año.

¿Qué tan distinto es este negocio, en términos de modelo, frente al ‘core’ tradicional del Grupo (centros comerciales)?

En la parte técnica del desarrollo, del uso del terreno, de licencias y de la construcción en sí misma, se parece mucho. Pero la gran diferencia está en el modelo de negocio per se y en cómo se comercializan estos proyectos.

El centro comercial es una categoría inmobiliaria basada en renta, son espacios comerciales de locatarios y marcas. En la parte residencial se puede ir por el modelo de venta de las unidades o también rentarlas. En este caso, Tropic está partiendo con una primera etapa que es para la venta de unidades inmobiliarias, lo que implica una dinámica distinta en la comercialización.

¿Qué ventaja estratégica les da desarrollar viviendas sobre un activo que ya controlan, como el Boulevard de Asia?

Nos genera algunas ventajas porque podemos hacer una comercialización integrada a lo que ocurre en el boulevard. Algunas alianzas con los comercios que ya están ahí van a beneficiar a los residentes. Si bien Tropic va a generar áreas comunes bastante atractivas, estas serán complementarias a las áreas comerciales y de entretenimiento del boulevard.

Eso nos permite generar un polo con mucha sinergia que nos da ventajas frente a otros desarrollos. Por ejemplo, ya hemos lanzado el Pasaporte Tropic, que ofrece beneficios en las marcas del Boulevard de Asia. Además, estamos desarrollando alianzas con distintas categorías de locatarios, desde mejoramiento del hogar hasta entretenimiento, con la idea de generar una integración más amplia entre el componente comercial y residencial.

¿Este desarrollo podría cambiar el peso que tiene hoy el Boulevard de Asia dentro del negocio del Grupo?

Definitivamente. Hoy el Boulevard de Asia representa aproximadamente el 10% de lo que es Jockey Plaza. Pero cuando tengas un desarrollo mixto completo, de aquí a algunos años, podríamos tener un desarrollo mixto que pese alrededor de 25%, por ejemplo, y además haber desarrollado las credenciales para replicar este tipo de proyectos en otras zonas.

¿Cuál es la inversión estimada del proyecto y cómo se distribuye entre sus etapas?

La inversión estimada total del proyecto Tropic Asia Homes es de US$85 millones. La primera etapa representa US$30 millones, la segunda US$23 millones y la tercera US$32 millones.

El proyecto contempla varias etapas. ¿Cómo se distribuirán y qué peso tendrá cada una dentro del desarrollo total?

Esta primera etapa consta de 150 viviendas, todas casas. Algunas son unifamiliares de dos pisos más terraza en un tercer nivel, y otras son tipo ‘townhouse’ de cuatro niveles. Luego vendrán una segunda y tercera etapa de aproximadamente 100 unidades cada una. La primera etapa es la más robusta porque financia el desarrollo de áreas comunes y la habilitación urbana.

¿Qué plazos manejan para la ejecución de la primera etapa y cuándo se proyecta la entrega de las unidades?

La primera fase se está ofreciendo para los compradores que están cerrando actualmente, con la idea de que puedan disfrutarla en el verano del 2027.

La obra está empezando en abril, con trabajos iniciales de demolición y movimiento de suelos para preparar el terreno, de modo que en las semanas siguientes pueda ingresar la constructora e iniciar la edificación de las viviendas.

¿Cómo va el avance comercial del proyecto en esta etapa inicial y qué ritmo de ventas esperan hacia adelante?

A la fecha se ha vendido alrededor del 20% de la primera etapa, en un periodo de aproximadamente dos meses desde las últimas semanas de enero, cuando se inició la comercialización del proyecto. Esperamos cerrar el 2026 con entre 65% y 70% de ventas y completar el 100% el 2027.

El próximo año también se proyecta lanzar la segunda etapa y, dependiendo del avance comercial, no se descarta comercializar ambas en paralelo.

¿Cómo están estructurando el financiamiento del proyecto?

Estamos usando el modelo financiero de los bancos peruanos, donde el financiamiento se estructura en tres partes: un tercio corresponde al aporte del terreno y del desarrollador, otro tercio a la preventa y el tercio final al financiamiento bancario.

El grupo está aportando el terreno, que está totalmente pagado, además de recursos para la etapa preoperativa, que incluye estudios, diseño, permisos, habilitación inicial y el avance preliminar del proyecto. El banco que nos estaría acompañando es el BCP, que ya está evaluando a los compradores y esperamos que formalice la línea de construcción.

¿Cuál es el ticket promedio del proyecto?

El ticket promedio está entre US$155.000 y US$210.000, con un promedio cercano a US$170.000. Es un producto de estándar alto, con una propuesta tipo resort donde el residente encuentra todo dentro del condominio y puede moverse caminando hacia el Boulevard de Asia.

¿Cómo está compuesta la oferta del proyecto en términos de tamaño, distribución y características?

Las unidades tienen poco más de 100 m2 techados, sin incluir terrazas. Casi todas tienen entre tres y cuatro dormitorios, con buena distribución, baños incorporados en los dormitorios principales y espacios pensados también para familias con adultos mayores.

Además, se ha trabajado el paisajismo como un elemento central. La idea es que prácticamente todas las viviendas tengan vistas a áreas verdes o espacios abiertos, no a otras viviendas.

El verde tiene que estar presente porque genera armonía y cambia completamente la experiencia de vivir en el lugar. Por eso, se ha cuidado que la arquitectura permita vistas a jardines o piscinas, y que las distancias entre bloques sean amplias, de entre 20 metros y 25 metros, para evitar la sensación de densidad.

Las cocinas equipadas o el amoblamiento podrían elevar el ticket.

Se han lanzado ofertas que incluyen parte del equipamiento de cocina, y también se evalúa ofrecer viviendas equipadas o amobladas. Eso podría generar una ligera elevación del ticket. Pero, el precio sería menor a si el cliente adquiere esos elementos por su cuenta.

¿A qué perfil de comprador están apuntando?

Apuntamos a distintos tipos de compradores. Primero, familias relativamente jóvenes con hijos en edad escolar, que están viendo Tropic como una segunda vivienda para veranear. Segundo, parejas en retiro o que trabajan de manera remota, que pueden utilizar Tropic como una vivienda permanente o semipermanente.

Y también, un tercer público objetivo, que ya está separando unidades, son los inversionistas, que están viendo en Tropic una buena opción, con una tasa de retorno probablemente un poco por encima de lo que genera una renta común en Lima. Hoy aproximadamente una cuarta parte de la demanda proviene de inversionistas.

¿Qué rentabilidad estiman para ese perfil inversionista?

La rentabilidad podría estar por encima del 6% o 7%, cuando en Lima la rentabilidad promedio está entre 4,5% y 5,5%. Y también estamos evaluando que en el reglamento se establezca la posibilidad de arrendar, pero que los arrendamientos no sean menores a una semana, para generar un poco de estabilidad en el flujo de visitas. La idea es que se forme una comunidad y evitar un uso más intensivo de rotación de corto plazo.

¿Qué rol esperan que juegue el Boulevard de Asia en el futuro del Grupo?

Buscamos que el Boulevard de Asia, con estos desarrollos, se convierta en un eje urbano mixto todavía más importante en el sur. Ya es un referente en la zona: cualquier venta de condominios o de terrenos se mide en función de su cercanía al Boulevard de Asia. Queremos consolidar ese rol y potenciarlo.

Para el Grupo, esta incursión en el negocio residencial y el desarrollo mixto podría convertirse en una unidad de negocio importante en el futuro. Además, el Grupo tiene accionistas chilenos, y en Chile ya se ha incursionado desde hace décadas en el desarrollo residencial en playas, por lo que también hay experiencia en el manejo de este tipo de proyectos.